Certificato di Abitabilità e agibilità: tutto quello che devi aapere

Sia nel mondo dell’edilizia che delle transazioni immobiliari, due termini spesso emergono come pilastri fondamentali: il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità. Questi documenti (e alle volte la difficoltà di ottenerli) rivestono un’importanza cruciale per chiunque si trovi a navigare nel mare delle operazioni immobiliari, sia che si tratti di vendere, affittare o ristrutturare un immobile.

Pensiamo alla ristrutturazione di una casa: è sicuramente un’esperienza eccitante perché spesso è la realizzazione di un sogno. Ma se non si presta attenzione alla correttezza delle pratiche edilizie e alla conformità delle opere, può trasformarsi in un incubo. Così, oltre a pensare a design, materiali e finiture, un proprietario di casa deve affrontare tutti gli aspetti burocratici e legali. E tra questi assumono un ruolo centrale l’abitabilità e l’agibilità. Purtroppo spesso si affrontano questi aspetti alla fine della ristrutturazione, e non è raro che ci si accorga di non avere le carte in regola per ottenere questi certificati. Quindi, se stai pianificando una ristrutturazione, sia essa totale o parziale, devi informarti fin dalle prime fasi su questi documenti.

Ma anche per chi si avvicina al mondo delle compravendite immobiliari, sia come venditore che come acquirente, avere una chiara comprensione di abitabilità e agibilità è essenziale. Infatti la loro presenza può influenzare significativamente il valore di mercato e l’attrattiva dell’immobile (e in futuro anche la sua vendibilità).

Ma cosa sono esattamente questi certificati?

Il certificato di abitabilità era un documento che attestava la conformità di un immobile alle normative vigenti in materia di edilizia e impiantistica, garantendo che fosse idoneo per l’abitazione. Ne parliamo al passato perché, con l’evoluzione delle leggi e delle normative, questo certificato dal 2001 è stato ufficialmente sostituito dal certificato di agibilità. Quest’ultimo ha un campo d’azione più ampio, considerando non solo la salubrità e la sicurezza dell’immobile, ma anche aspetti come il risparmio energetico, l’accessibilità e la sostenibilità ambientale. Ma c’è stata un’ulteriore evoluzione: ora non esiste più il certificato di agibilità ma la Segnalazione Certificata di Agibilità (abbreviata in SCA).

Con questa evoluzione non significa che i vecchi certificati di abitabilità e di agibilità non sono più validi. Fino a quando non vengono fatte ristrutturazioni significative dell’immobile sono perfettamente validi. Bisogna passare alla SCA solo quando si ristruttura o si costruiscono edifici nuovi.

Differenze tra il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità

Prima di spiegare come ottenere l’agibilità di casa propria in seguito ad una ristrutturazione attraverso la SCA, approfondiamo le differenze tra il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità, perché sono in documenti largamente più diffusi nelle vecchie case italiane (per vecchie intendiamo fino al 2013).

Possiamo considerare il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità come sinonimi. Però presentano differenze sostanziali che ogni proprietario di casa dovrebbe conoscere, soprattutto se si trova di fronte a decisioni legate alla ristrutturazione o alla compravendita di un immobile.

Il certificato di abitabilità ha una storia più lunga rispetto al certificato di agibilità. Esso era rilasciato dai comuni per attestare che un immobile, di nuova costruzione o ristrutturato, rispettava le normative edilizie e impiantistiche vigenti, rendendolo idoneo all’abitazione.

Mentre il certificato di abitabilità si concentrava principalmente sul rispetto dei requisiti igienico-sanitari e sulla sicurezza dell’immobile, con l’introduzione del certificato di agibilità, lo Stato ha deciso di ampliare significativamente il “campo d’azione” di questo nuovo documento. Infatti, oltre a considerare la salubrità e la sicurezza dell’immobile, l’agibilità tiene conto di aspetti come l’efficienza energetica, l’accessibilità e la sostenibilità ambientale. Questo rende il certificato di agibilità un documento più completo e in linea con le esigenze contemporanee. E la nuova SCA ricalca questi principi in modo quasi perfetto.

E se il certificato di abitabilità (o agibilità) manca? Implicazioni Legali e Burocratiche

In teoria, in assenza del certificato di abitabilità o del certificato di agibilità l’immobile non potrebbe essere utilizzato per il suo scopo. In sostanza una casa non potrebbe essere abitata. Anche se oggettivamente non sono così frequenti i controlli in tal senso.

E c’è da dire che ancora oggi l’assenza di questi certificati non è motivo ostativo alla compravendita di un immobile. La legge non lo prevede e i notai non hanno l’obbligo di controllare.

Però abitabilità e agibilità, oltre ad essere obbligatori, sono anche sinonimo di legittimità dell’immobile. In sostanza forniscono una sorta di garanzia in merito al fatto che l’edificio sia costruito con una regolare licenza o permesso (anche se non garantiscono che non ci siano abusi). Per questo sempre più acquirenti di compravendite immobiliari lo pretendono.

Panoramica delle normative e dei requisiti attuali sull’agibilità

Abbiamo detto che attualmente esiste la segnalazione certificata di agibilità. Ma quali sono le leggi che disciplinano questa materia?

Il testo unico dell’edilizia

La normativa principale di riferimento è il d.pr. 380/2001. Detto Testo Unico dell’Edilizia. Questa legge, come abbiamo già avuto modo di evidenziare, da alcuni anni ha introdotto importanti modifiche in materia di agibilità degli edifici.

Secondo l’Articolo 24 di tale normativa, l’agibilità non è più attestata mediante un certificato, ma attraverso una “segnalazione certificata”. Questa segnalazione attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati. Inoltre, verifica la conformità dell’opera al progetto presentato.

L’articolo stabilisce che, in caso di nuova costruzione o ristrutturazione, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, il titolare della pratica edilizia, deve presentare la segnalazione certificata allo sportello unico per l’edilizia. La mancata presentazione comporta sanzioni amministrative.

Questa segnalazione può riguardare nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni o interventi su edifici esistenti che influenzano le condizioni di sicurezza e salubrità. La segnalazione è corredata da una serie di documenti che attestano la conformità dell’edificio alle normative vigenti.

La grossa novità di quest’ultima modifica è che ora l’agibilità non la rilascia il Comune in seguito a richiesta del proprietario di casa, ma è lui stesso che segnala che casa sua è agibile. Chiaramente non ha le competenze necessarie, pertanto ci deve essere un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che assevera il rispetto delle normative.

Condizioni di Agibilità secondo l’Articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia

L’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) definisce le condizioni essenziali che un immobile deve rispettare per essere considerato agibile. Queste condizioni sono fondamentali per garantire la sicurezza, l’igiene e la salubrità degli edifici e degli impianti in essi installati. Ecco le principali condizioni stabilite:

• Sicurezza: L’edificio deve essere costruito in modo da garantire la sicurezza strutturale, prevenendo rischi di crolli o danni strutturali. Questo comprende la resistenza dei materiali, la stabilità dell’edificio e la sicurezza degli impianti.
• Igiene: L’immobile deve garantire condizioni igieniche ottimali, evitando la presenza di umidità, muffe o altri fattori che possono compromettere la salute degli occupanti.
• Salubrità: L’edificio deve essere privo di sostanze nocive e garantire una buona qualità dell’aria interna. Ciò comprende una corretta ventilazione e l’assenza di gas o sostanze tossiche.
• Risparmio Energetico: L’immobile deve rispettare gli standard di efficienza energetica, garantendo un isolamento adeguato e un consumo energetico ottimizzato.
• Conformità al Progetto: L’edificio deve essere costruito in conformità con il progetto presentato e approvato dalle autorità competenti. Eventuali modifiche o deviazioni dal progetto originale devono essere debitamente autorizzate.

Come ottenere l’agibilità in seguito ad una ristrutturazione: la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

Abbiamo detto che in seguito ad una ristrutturazione è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità. Ma come si presenta questa segnalazione e quali sono i passi da seguire per garantire l’agibilità di un immobile?

Cosa è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?

Abbiamo detto che, a differenza del precedente certificato di agibilità, la SCA non necessita di un’approvazione da parte del comune, ma viene presentata direttamente dal proprietario e asseverata dal tecnico incaricato, attestando la conformità dell’immobile.

Procedura per la presentazione della SCA

1. Verifica dell’immobile: Prima di tutto, è fondamentale effettuare una verifica approfondita dell’immobile, assicurandosi che rispetti tutti i requisiti previsti dalla legge. Questa verifica può essere effettuata da un tecnico qualificato, come un architetto o un ingegnere.
2. Compilazione della SCA: Una volta verificata la conformità dell’immobile, si può procedere con la compilazione della Segnalazione Certificata di Agibilità. Il documento deve essere redatto in modo accurato, indicando tutti i dettagli dell’immobile e allegando la documentazione necessaria, come piantine, attestati di conformità degli impianti e certificazioni energetiche.

Esiste una modulistica unificata per la presentazione della SCA, divisa in due parti: la prima di competenza del proprietario di casa, la seconda del tecnico asseveratore.

1. Presentazione al comune: La SCA deve essere presentata al comune in cui si trova l’immobile. La presentazione può avvenire in forma cartacea o, in molti comuni, attraverso sistemi telematici. Una volta presentata, non è necessario attendere l’approvazione del comune, ma l’immobile è considerato agibile dal momento della presentazione.
2. Conservazione della documentazione: È fondamentale conservare una copia della SCA e di tutta la documentazione allegata. Questi documenti potrebbero essere richiesti in futuro in caso di controlli o per eventuali operazioni immobiliari.

Conclusione: L’essenziale sull’agibilità e la sua rilevanza

In questo articolo abbiamo approfondito l’importanza dell’agibilità nel mondo immobiliare e delle ristrutturazioni. Abbiamo compreso come, al di là della mera burocrazia, l’agibilità rappresenti una garanzia di sicurezza, conformità e valore per ogni immobile. Dal tradizionale certificato di abitabilità, ora superato, alla più recente e agile Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), abbiamo visto come le normative si siano evolute per rispondere alle esigenze contemporanee di sicurezza, efficienza energetica e accessibilità.

Le ristrutturazioni, in particolare, richiedono una particolare attenzione a questi aspetti. Ogni intervento, grande o piccolo, deve essere eseguito con la consapevolezza delle responsabilità legali e delle implicazioni che ne derivano. La SCA, in questo contesto, emerge come un documento fondamentale da produrre a valle di una ristrutturazione. Anche se non è sempre obbligatorio presentarlo: per questo affidarsi ad un tecnico abilitato competente è fondamentale.

In sintesi, l’agibilità non è solo un passaggio burocratico, ma un pilastro fondamentale per chiunque operi nel settore immobiliare o si avvicini al mondo delle ristrutturazioni. Assicurarsi di avere tutti i documenti in regola, comprendere le normative e procedere con attenzione sono passi essenziali per garantire la sicurezza, la legalità e il valore del proprio immobile.